플래닝 커뮤니티

       토지적성평가는 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는
        “선계획후개발의 국토관리체계”를 구축하기 위하여 각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한
        계획을 입안하고자 하는 경우에 토지의 환경생태적물리적공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지
        가 갖는 환경적사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로
        판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사이다.

      토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 등 용도지역
        이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한
        계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는
        경우에 이를 실시한다.

      토지적성평가는 아래와 같이 평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ로 구분하여 실시한다.
      (1) 평가체계Ⅰ은 다음의 경우에 이를 적용한다.
       가. 관리지역을 법 부칙 제8조의 규정에 의하여 보전관리지역생산관리지역 또는 계획관리지역으로
            세분하는 경우
       나. 농림지역 또는 자연환경보전지역을 보전관리지역생산관리지역 또는 계획관리지역으로 세분하는
            경우
 
     (2) 평가체계Ⅱ는 다음의 경우에 이를 적용한다.
       가. 용도지역용도지구 또는 용도구역을 지정하거나 변경하기 위한 계획을 입안하는 경우((1)에 의하여
            평가체계Ⅰ이 적용되는 경우를 제외한다)
       나. 도시계획시설을 설치정비 또는 개량하기 위한 계획을 입안하는 경우
       다. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획을 입안하는 경우
       라. 지구단위계획구역을 지정변경하거나 지구단위계획을 입안하는 경우

 
     3. 의 규정에 불구하고 영 제21조의 규정에 해당되는 다음 각항의 경우에는 토지적성평가를 실시하지
         아니한다.
      (1) 당해 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
      (2) 당해 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우
      (3) 당해 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역지구구역단지 등으로 지정되거나 개발계획이
      수립된 경우
      (4) 당해 지구단위계획구역의 지정목적이 당해 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위
      계획 내용에 너비 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우
      (5) 주거지역상업지역 또는 공업지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
      (6) 법 또는 다른 법령에 의하여 조성된 지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
      (7) 도시관리계획 입안일 3년 전 이내에 토지적성평가를 실시한 지역에 대하여 도시관리계획을
      입안하는 경우. 다만, 기반시설 등의 여건이 크게 변화한 경우에는 그러하지 아니하다.
      (8) 도시관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우

     토지적성평가는 해당 도시관리계획 입안권자가 실시한다. 다만, 도시관리계획 입안권자 이외의 자가 법 제26조의
      규정에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안하는 경우에는 도시관리계획 입안권자와의 협의를 통하여 제안자가
      토지적성평가를 실시할 수 있다. 이 경우 제안자는 이 지침에 제시된 적성평가방법절차기준에 의거하여 적성
      평가를 실시하여야 하며, 도시관리계획 입안권자는 필요한 평가자료를 구축하고 제안자에게 필요한 자료를 제공
      하여야 한다.  

     (1) 토지적성평가는 필지 단위로 실시하되, 필지면적이 1만 제곱미터 이상이고 필지 내에 두 가지 이상의 환경
       물리적 특성 및 토지이용상황이 존재할 경우에는 동일한 물리적 특성 및 토지이용상황을 지닌 부분으로 세분하
       여 평가함을 원칙으로 한다. 다만, 평가체계Ⅱ의 경우에는 도시관리계획 입안구역에 포함된 부분에 대하여 평가
       하며, 필지의 면적이 1만 제곱미터 미만인 경우에도 하천, 도로와 같은 지형지물 등에 의해 토지이용상황이 명확
       히 구분되는 경우에는 세분하여 평가할 수 있다.
     (2) 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 지역단위의 특성을 우선적으로 반영하여 평가한다.
       가. 일정한 지역 전체를 관계법령(도시기본계획수립지침, 도시관리계획수립지침, 광역도시계획수립지침 등을
           포함한다)에 의하여 일괄적으로 보존이 필요한 지역으로 분류한 경우
       나. 일정한 지역 안에 있는 토지가 개발적성으로 평가되기 위한 일정요건을 전체적 또는 공통적으로 충족하는
           경우
       다. 다음의 1에 해당되어 필지 단위로 실시할 필요성이 낮거나 필지 단위로 실시할 수가 없는 경우
         ① 필지 단위의 자료 취득이 불가능한 경우
         ② 평가대상지가 유사한 성격의 필지로 구성되어 있는 경우
         ③ 지역 단위로 하는 것이 필지 단위로 하는 것보다 적성평가를 보다 합리적효율적으로 실시할 수 있는 경우
             등 기타의 특별한 사유가 있는 경우

     평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ의 수행절차는 <그림 2-1>과 같고, 각 절차별 수행과정의 개략적인 내용은 다음과 같다.

    가. 우선등급 분류절차는 대상토지의 객관적 상황에 비추어 토지적성평가를 실시하지 아니하더라도, 개발적성
         또는 보전적성의 판별이 명백한 경우에 이를 실시하지 않고 대상토지에 대하여 개발등급 또는 보전등급을
         부여하는 과정 이다.
     나. 평가지표의 대체선정절차는 지역의 상황에 비추어 볼 때 이 지침에서 정한 평가지표를 그대로 사용하는 것이
         적정타당하지 아니한 경우에 이를 대체하여 다른 지표로 교체선정하는 과정이다.  
     다. 평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 따라 평가기준을 조정확정하는 과정이다.
     라. 지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산하는 과정이다.
     마. 평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산정절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발보전농업의 3개 특성별로
         [별표 3]에 규정된 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는 과정이며, 평가체계Ⅱ의 평가단위별
         적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의 적성값을 산출하는 과정이다.
     바. 평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발보전농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며, 평가체계Ⅱ의 경우는
         평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지 면적에 따라 가중평균하여 종합적성값을 산정한다.

     평가대상토지가 가지고 있는 인문사회환경적 현황을 적절히 파악할 수 있도록 해당 토지에 대하여 물리적
      특성지역특성 및 공간적 입지특성을 평가하기 위하여 사용할 수 있는 평가지표는 [별표 1]과 같다.

     평가지표는 [별표 3] 및 [별표 4]의 지표를 사용하되, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 당해 지역의 특수성을
      고려하여 [별표 1]의 평가지표군에 있는 적정지표로 대체선택하여 사용할 수 있다.

 
     평가지표는 토지종합정보망에 구축된 전산자료 또는 개별공시지가조사를 위한 토지특성자료와 각 행정기관이
      작성하여 제공하고 있는 지리정보도면 등을 활용하여 [별표 2]의 조사방법에 따라 조사하고 현장조사를 병행할
      수 있다.

     지리정보체계(GIS)의 활용이 가능한 경우에는 <표 2-1>의 관리기관에서 제공하는 지리정보도면을 이용하여
       GIS상의 공간분석 결과를 활용할 수 있다.

      주 : 임상도와 녹지자연도는 생태자연도 내에도 포함되어 있음.

     도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 평가결과는
       도시관리계획수립을 위한 기초자료로 활용한다. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우
       에는 도시기본계획을 수립함에 있어 이를 활용할 수 있다.

     토지적성평가가 시행된 지역에 대하여 법 제27조제2항에 의한 환경성 검토를 실시하는 경우 토지적성평가 결과를
       반영활용하고, 그 평가내용이 토지적성평가와 중복되는 사항에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 토지적성평가
       결과로 이를 갈음할 수 있다. 이 경우 그 해당사항은 적절히 정리하여 객관적으로 그 사실을 알 수 있도록
       하여야 한다.